L'achat en VEFA - Cirrus Construction Promoteur immobilier

L'achat en VEFA
Cirrus Construction
Promoteur Immobilier Languedoc Roussillion

L'achat d'un logement en VEFA (vente en état futur d'achèvement) est soumis à une réglementation spécifique fixée par le Code de la construction et de l'habitation. Rappel des différentes étapes :
 
LE FINANCEMENT DE VOTRE PROJET IMMOBILIER
Avant de vous lancer dans votre projet immobilier, il vous faut évaluer votre mode et capacité de financement. 
  • Eligibilité aux différentes aides ?
  • Prêt 1% entreprise, prêt à taux zéro...
  • Montant et nature de l’apport personnel ?
  • Capacité d'emprunt ? La capacité maximale totale d'emprunt ne devant pas dépasser 33 % des revenus net.
CONTRAT DE RÉSERVATION
C'est le premier engagement qui précède l’acte de vente, il mentionne obligatoirement :
  • La surface habitable approximative
  • Le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires (dépendances, services, etc.)
  • La situation dans l'immeuble s'il s'agit d'une copropriété
  • Le prix de vente et les conditions de révision
  • Un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements, etc.)
  • La date prévue pour la signature du contrat de vente définitif
Peuvent aussi figurer :
  • Le délai de livraison du bien
  • L'échéancier de paiement
  • Les prêts à obtenir pour financer l'acquisition, etc.
  • Une clause suspensive d’obtention de prêt qui vous permettra de récupérer le dépôt de garantie si vous n'obtenez pas le prêt.
En effet, certains cas strictement définis par la loi, autorisent à renoncer à l'achat. En cas contraire, vous perdrez alors le montant du dépôt de garantie.
 
DÉPOT DE GARANTIE
Demandé au moment de la signature du contrat de réservation et versé sur un compte chez un notaire ou dans une banque le montant est fixé en fonction du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l'acte définitif de vente. Il ne peut généralement pas dépasser les plafonds suivants :
  • 5 % du prix quand le délai est inférieur à un an
  • 2 % si ce délai est compris entre un an et deux ans
RÉTRACTATION
Le contrat de réservation signé vous sera adressé par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous disposerez d’un délai de rétractation de 15 jours et pourrez récupérer le dépôt de garantie. Passé ce délai, cette somme sera perdue.
 
ACTE DE VENTE ET ECHELONNEMENT DES PAIMENTS
L’acte de vente, rédigé par un notaire, constate le transfert de propriété d’un bien immobilier qui devient effectif à la date de la signature de l’acte. Il contient :
  • La description précise et définitive du logement et de l'immeuble (plan coté, surfaces, équipements collectifs, etc.. )
  • Le règlement de copropriété pour être informé des éventuelles clauses qui limiteraient l'usage du bien (interdiction d'activités, etc.)
  • Le prix de vente définitif du bien et les modalités du paiement
  • La date de livraison
  • Un échelonnement des paiements, en fonction de l'avancement des travaux et dans la limite de pourcentages maximaux, fixé par la loi :
35 % au plus à l'achèvement des fondations
70 % au plus à la mise « hors d'eau », c'est-à-dire après la mise en place de la toiture
95 % du prix au plus à l'achèvement des travaux
 
Sous réserve de respecter ces pourcentages plafonds, il peut être prévu des versements intermédiaires justifiés par l'avance des travaux. Les 5 % restant sont dûs à la réception du logement.
 
La loi admet une marge d'approximation importante pour la date de livraison (ex. : « 2ème semestre de l'année N »). Le délai de livraison est généralement augmenté des jours d'intempéries, de grève et des jours de retard dus à des cas de force majeure.
 
COMPOSITION DES FRAIS D'ACQUISITION OU « FRAIS DE NOTAIRE »
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») se composent essentiellement d’impôts et de taxes qui reviennent à l’Etat et aux collectivités locales. Le notaire est chargé de les recouvrer pour le compte de l'Etat, l'administration fiscale taxant les immeubles lorsqu'ils changent de propriétaire.
Les autres types de frais sont appelés déboursés : l’acquéreur rembourse au notaire les frais engagés (ou déboursés) pour son compte dans le cadre de l’achat immobilier réalisé.
  • Les frais d'acquisition et déboursés représentent environ 6 % du prix de vente.
  • La rémunération du notaire représente environ 1,33 % du prix de vente hors frais d'acquisition.
  • D’autres frais peuvent être occasionnés par la vente en particulier en cas de prise d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers (PPD) (caution bancaire) par la banque. Ces deux formules de garanties doivent en effet être constatés par un acte notarié.

LA COPROPRIÉTÉ
Des que le bâtiment est achevé, le régime de la copropriété va s’appliquer. Le règlement va fixer les règles de vie qui vont concerner l’immeuble. Il précise quelles sont les parties communes et les parties privatives, leurs modalités de jouissance et comment sont reparties les charges entre les copropriétaires. Un syndic provisoire chargé d’administrer l’immeuble est désigné pour un an. Il est chargé de faire respecter le règlement, d’appliquer les décisions de l'assemblée générale ou encore d’administrer le bâtiment et veiller à sa conservation. Il assure également l’immeuble contre les risques divers (incendie, dégâts des eaux, etc.) et gère économiquement la copropriété à l’aide d’un budget prévisionnel qu’il soumettra au vote de l'assemblée générale. La nomination du syndic doit être ratifiée à la majorité absolue un an au plus après la création de la copropriété, au-delà, vous choisirez par voie d'élection en assemblée générale votre syndic. L'assemblée générale étant l’organe qui prend les décisions de la copropriété